Аналитический материал подготовлен по состоянию на октябрь 2026 года
Строительство в зонах затопления и подтопления после
4 августа 2026 года: как защитить интересы собственника и сохранить перспективы проекта
4 августа 2026 года вступил в силу Федеральный закон от 04.08.2026 № 301-ФЗ, который внес изменения в статьи 24 и 67.1 Водного кодекса Российской Федерации, а также в статью 3 Федерального закона «О безопасности гидротехнических сооружений». Новые ограничения, установленные Водным кодексом РФ, изменили условия реализации строительных проектов на территориях, подверженных негативному воздействию вод. Для собственников и арендаторов земельных участков, застройщиков и инвесторов вопрос теперь заключается не только в технической возможности защитить территорию от воды, но и в юридической возможности осуществлять строительство в границах установленной зоны затопления или подтопления.
Ситуация особенно чувствительна для проектов, в подготовку которых уже вложены средства. Чтобы определить дальнейшие действия, необходимо установить правовой режим конкретного участка, изучить основания включения территории в зоны затопления и подтопления и проверить возможность изменения либо прекращения ее существования.
При этом предусмотренное им дополнение статьи 24 Водного кодекса РФ вступает в силу 1 января 2027 года.
До указанных изменений пункт 1 части 3 статьи 67.1 ВК РФ связывал запрет строительства объектов капитального строительства с отсутствием инженерной защиты. Суды исходили из того, что норма не устанавливала безусловного запрета на строительство и не предполагала обязательного возведения защитных сооружений уже к моменту направления уведомления о планируемом строительстве. Эти подходы отражены, в частности, в кассационных определениях Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 01.03.2023 № 49-КАД22-11-К6, от 09.08.2023 № 78-КАД23-16-К3 и от 30.08.2023 № 39-КАД23-4-К1. Они относятся к прежнему регулированию и не могут без оговорок применяться к новым запретам.
В действующей редакции пункт 1 части 3 статьи 67.1 ВК РФ запрещает «строительство объектов капитального строительства (за исключением строительства сооружений инженерной защиты, предназначенных для защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод)». Пункт 5 той же части запрещает «освоение территорий в целях строительства объектов капитального строительства (за исключением осуществления инженерной защиты территорий и объектов от негативного воздействия вод)».
Тем самым само намерение обеспечить будущий объект инженерной защитой больше не делает строительство допустимым в границах действующей зоны. Практическая задача правообладателя — определить, можно ли на предусмотренных законом основаниях изменить установленные ограничения.
Наличие реки, водохранилища, пруда или другого водного объекта поблизости от участка само по себе не доказывает, что участок находится в установленной зоне затопления или подтопления. Понятие водного объекта содержится в статье 1 ВК РФ, а вопросы принадлежности водных объектов — в статье 8 ВК РФ. Правовой режим прудов и обводненных карьеров также раскрывается в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 2 (2019), утвержденного Президиумом ВС РФ 17.07.2019.
Зоны затопления и подтопления относятся к зонам с особыми условиями использования территорий. Их установление связано с негативным воздействием вод и отсутствием инженерной защиты, предусмотренной частью 4 статьи 67.1 ВК РФ. При изучении участка существенны документы, которыми установлена зона, сведения о границах, ЕГРН, градостроительная документация, данные инженерных изысканий и фактическое состояние защитных сооружений.
При этом отсутствие записи в ЕГРН нельзя безусловно приравнивать к отсутствию зоны: переходные положения статьи 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ в предусмотренных случаях допускают признание ранее установленных зон и при отсутствии соответствующих сведений в реестре. Границы зон отображаются в градостроительной документации, но не обозначаются непосредственно на местности. Поэтому визуального осмотра территории недостаточно.
Гидрогеологические особенности подтопления необходимо оценивать отдельно. СП 104.13330.2016 «Инженерная защита территории от затопления и подтопления» различает сильное, умеренное и слабое подтопление по глубине залегания грунтовых вод и характеру сопровождающих процессов. Эти данные важны для выбора инженерных мероприятий, но не заменяют проверки юридических границ зоны.
Прекращение существования зоны может обсуждаться при обеспечении территории инженерной защитой, отвечающей требованиям части 4 статьи 67.1 ВК РФ, а также при прекращении существования соответствующего водного объекта. В свою очередь изменение границ связывается с изменением гидрологических характеристик, включая параметр паводка однопроцентной обеспеченности и расчетные подпорные уровни воды в водохранилище в предусмотренных случаях.
При оценке инженерной защиты необходимо учитывать не только наличие отдельных сооружений, но и способность примененных решений обеспечивать защиту соответствующей территории. Статья 67.1 ВК РФ предусматривает строительство водоограждающих дамб, берегоукрепительных и других защитных сооружений, искусственное повышение поверхности территории, устройство свайных фундаментов и иные средства. СП 104.13330.2016 предусматривает комплексные подходы, включая обвалование, дренаж, руслорегулирующие сооружения, отведение поверхностного стока и иные мероприятия.
За инженерную защиту могут отвечать уполномоченные органы власти и местного самоуправления, а в границах предоставленных земельных участков — их правообладатели. Поэтому частная инициатива в проведении инженерных мероприятий возможна, но получение нужного правового результата требует соблюдения самостоятельной административной процедуры. Наличие дамбы, дренажа или повышения отметок грунта само по себе не означает автоматического снятия ограничений.
Решения об установлении, изменении и прекращении существования зон принимаются Росводресурсами или их территориальными органами на основании предложений исполнительного органа субъекта Российской Федерации с соблюдением предусмотренного порядка согласования. Для таких решений существенны сведения о границах, их графическое описание и координаты характерных точек. Вопрос о последующем отражении решения в ЕГРН также необходимо сопровождать отдельно.
Если уполномоченный орган отказывает в рассмотрении необходимых материалов или уклоняется от совершения возложенных на него действий, необходимо оценить законность оснований отказа или бездействия и выбрать соответствующий способ защиты.
Минприроды России 23 сентября 2026 года подготовило проект постановления о внесении изменений в регулирование зон затопления и подтопления. Министерством предлагается уточнить документы, подтверждающие инженерную защиту, основания пересмотра границ и прекращения существования зон, а также механизм обращения заинтересованных правообладателей к органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Однако, в настоящий момент Постановление не принято в установленном законом порядке.
Несмотря на то, что государственными органами ведутся активные обсуждения по решению возникшей ситуации с участием заинтересованных федеральных органов исполнительной власти, органов власти субъектов Российской Федерации, профессиональных объединений и научного сообщества, собственникам земельных участков не следует откладывать все действия до принятия будущих актов. Уже сейчас можно проверить статус зоны, оценить инженерные материалы, выявить пробелы в документации, определить наличие предусмотренных действующим правом оснований и подготовить последовательность обращений в уполномоченные органы.
Следовательно, эффективное разрешение проблемы начинается с индивидуальной правовой проработки вопроса, а продолжается сопровождением конкретной административной либо судебной процедуры. Универсального способа снять ограничения для любого участка законодательство не предусматривает; перспективы зависят от документов и обстоятельств конкретного проекта.
АО Центр компетенций «ФИНАНС» обладает уникальной экспертизой в области градостроительного, земельного и экологического права, а также практическим опытом сопровождения проектов в зонах с особыми условиями использования территорий. Специалисты компании принимают непосредственное участие в рабочих группах и профессиональных обсуждениях механизмов возобновления строительства в зонах подтопления.
1. Комплексная правовая диагностика.
Анализ текущего статуса земельного участка, актуальных границ зон затопления и подтопления, наличия и достаточности инженерной защиты, а также оценка перспектив изменения или прекращения существования ЗОУИТ.
2. Разработка стратегии и дорожной карты.
Определение оптимального сценария действий: от установления факта наличия инженерной защиты до инициирования процедуры прекращения зоны. Учёт всех возможных рисков и сроков.
3. Взаимодействие с органами власти.
Подготовка и направление запросов, заявлений и обращений в уполномоченные органы. Сопровождение процедуры согласования и принятия решений.
4. Юридическое сопровождение процедуры прекращения (изменения) зон.
Подготовка пакета документов, обосновывающих наличие инженерной защиты или изменение гидрологических характеристик, представление интересов в переговорах и при рассмотрении заявлений.
5. Судебная защита.
В случае необходимости — подготовка и подача административных исковых заявлений, представление интересов в арбитражных судах и судах общей юрисдикции, включая обжалование отказов и бездействия органов власти.
6. Сопровождение инженерных решений.
Организация взаимодействия с профильными специалистами для оценки существующей или проектируемой инженерной защиты, подготовки технических заключений и обоснований, соответствующих требованиям СП 104.13330.2016.
7. Мониторинг законодательства и правоприменительной практики.
Отслеживание изменений в нормативных актах, включая принятие Проекта Постановления Правительства РФ № 360, и своевременное информирование о новых возможностях и рисках.
8. Комплексное сопровождение «под ключ».
От первой консультации до получения разрешения на строительство и завершения реконструкции объекта.
АО ЦК «ФИНАНС» берёт на себя задачу клиента и решает её. Наши специалисты обладают необходимой квалификацией, опытом и ресурсами для эффективного преодоления всех препятствий, связанных с режимом зон затопления и подтопления. Индивидуальный подход и нацеленность на конечный результат — основа нашей работы.
Юрист АО ЦК «ФИНАНС»
А.С. Кузнецов
ул. 8 марта, 37/1
Екатеринбург, Россия, 620014
Телефон: +7 343 372 00 40
______..+7 912 045 00 40
Почта: ccf.info@icloud.com